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2008年01月07日

税理士の先生方のアドバイス:不動産法人化編 (5)


結論から言うと、僕は所有する不動産(投資用ワンルームマンション)の法人化を断念しました。

その後も何人かの税理士さんとメールのやりとりをさせていただき、法人化には莫大な労力がかかる割には、得られるメリットは(あったとしても)きわめて小さいものだということが理解できたからです。

要するに、最初に法人化の話を持ちかけてきたマンション業者が披瀝した方法論は現実味が薄いと判断せざるをえませでした。
この結論に至るまでにはずいぶんと勉強をしなければなりませんでしたが、その業者にはむしろ感謝したいくらいです。
そこまでの過程で、法人化のみならず、不動産投資全般に伴う知識を、浅く広くとは言え、身につけることができたと思うからです。

もちろん、ご多忙のなか僕の稚拙な質問に最後まで付き合って下さった何人かの税理士さんにはいくら感謝しても足りないほどです。

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2007年11月08日

投資用ワンルームマンション―現時点の節税効果


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ただ、「節税効果」が売りなだけあって、確定申告時で減価償却費を計上すことで給与所得、家賃収入と損益通算することができます。

結果として所得税の還付が年に約100万円、住民税の減額が年約40万円弱受けられていますので、現時点ではこれらの投資用マンション購入による収支はプラスで回っているとは言えます(ただ、株式会社 開誠は、今になってこの確定申告代行サービスを止め、有料の税理士を紹介してきたのですが)。

しかし,減価償却費として認められる額は年を追って目減りしますし,ローンの金利も今後上昇していくことが見込まれることから,将来的な展望については不安を抱いていました。

対策としてはマメな繰上返済くらいしか思いつかなかったのですが、そこに、他の投資用マンション業者からのアプローチを受けたことで、新たな節税スキームの着想を得ました。

→「法人化(不動産管理会社)による節税!?」(節税を思い至るまでの経緯)


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2007年11月06日

現在所有している不動産―ワンルームマンション5部屋


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ワンルームマンションを5部屋所有しています。

平成17年から18年にかけて,当時在住していた関西で,「節税」目的で,新築の,いわゆる投資用ワンルームマンションを計5戸購入しました(大阪に1戸、神戸に4戸)。
建設と販売は株式会社 開誠という会社です。

このマンションの購入自体は現在では賢明な選択ではなかったと思っています。
不動産投資自体に否定的なわけではないのですが、もっと勉強してから購入すればよかったな、と。
株式会社 開誠も、担当者が辞めたり確定申告の無料代行をしなくなったりと、雲行きが怪しくなってきたし(口約束ではありますが、それをしてくれるというのがマンション購入時のセールストークでもあったのですが)。

変動金利のフルローンで購入しました。
現在の家賃収入は5室で491,670円/月(家賃保障付)。
管理費が5室で48,180円/月、ローンの返済額が490,476円/月なので、現時点では月々46,986円のマイナスとなります。

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