“オフィス　ノー・ホールズ・バード”公式ブログ

副業としての個人事業を興すに至るまでの前日譚です。

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結論から言うと、僕は所有する不動産（投資用ワンルームマンション）の法人化を断念しました。

その後も何人かの税理士さんとメールのやりとりをさせていただき、法人化には莫大な労力がかかる割には、得られるメリットは（あったとしても）きわめて小さいものだということが理解できたからです。

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要するに、最初に法人化の話を持ちかけてきたマンション業者が披瀝した方法論は現実味が薄いと判断せざるをえませでした。
この結論に至るまでにはずいぶんと勉強をしなければなりませんでしたが、その業者にはむしろ感謝したいくらいです。
そこまでの過程で、法人化のみならず、不動産投資全般に伴う知識を、浅く広くとは言え、身につけることができたと思うからです。

もちろん、ご多忙のなか僕の稚拙な質問に最後まで付き合って下さった何人かの税理士さんにはいくら感謝しても足りないほどです。

副業としての個人事業を興すに至るまでの前日譚です。

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「アトラス総合事務所」からの回答がものすごく親身なものではなかったことは前記事に引用した通りですが、他の全ての税理士事務所からの回答も同様であったわけではありません。
むしろ、無料のメール相談でここまで、と、こちらが恐縮してしまうほど親切丁寧なアドバイスを多数いただきました。

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N税理士事務所

石動 様

はじめまして。税理士のNです。

不動産のオーナーの方の節税の方法として、不動産管理会社を用いる方法が一般的であり、不動産管理会社は管理委託方式とサブリース方式とがあります。どの程度不動産管理会社に手数料を落とせるかは、判例などによりある程度の基準があります。

個人から法人へ利益を移転させることで少なからず節税にはなりますが、さらに法人へ移転した利益をオーナーの方以外の親族の方に給料を支払うことで所得の分散を行います。

今回の件で法人へ移転した利益を親族の方に対して給料を支払い、所得分散が行えるかどうかがポイントとなりそうです。

申告書の1表、2表、青色決算書を過去3年分ご用意いただければシミュレーションいたしますので、ご連絡下さい。

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副業としての個人事業を興すに至るまでの前日譚です。

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最初に質問を送付し、回答をいただいたのは、7名の税理士と社会保険労務士、司法書士、行政書士といったプロフェッショナルを揃える渋谷のメガ・ファーム「アトラス総合事務所」。

この事務所のトップであり、公認会計士と行政書士、税理士の資格を併せ持つ井上修氏は著作（共著含む）も豊富で、「図解小さな会社のための会社のつくり方・運営のしかた」、「個人事業・自由業者のための会社をつくるメリット・デメリット本当のところズバリ！」などは実際に購入しましたし、非常に勉強になりました。

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同事務所のサイト内には、「アパートなどの貸家を法人に移行して節税しませんか？」というそのものズバリのタイトルのページまであるので大いに期待していたのですが、頂いた回答は以下のようにきわめてシンプルなものでしかありませんでした。

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石動　様

結論から申し上げまして、メリットはないと思います。
相談料は、30分1万円になります。
事務所にお越しいただいての相談になります。
よろしくお願いいたします。

*********************************
アトラス総合事務所
? 03-3464-9333
fax　03-3476-4665
〒150-0031
渋谷区桜丘町31-14岡三桜丘ビル2階
http://www.cpainoue.com/
http://www.shohi.com/　
*********************************

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まあ、無料相談ですし、不動産業者の話も眉唾だとは思っていたので、アトラス総合事務所の木で鼻をくくったような回答も仕方がないかとも思ったのですが、その後に他の事務所から続々と寄せられた回答は、アトラス総合事務所のそれとは比べ物にならないくらい親身でためになるものでした。

→税理士の先生方のアドバイス：不動産法人化編 (4)


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副業としての個人事業を興すに至るまでの前日譚です。

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少し検索してみるとすぐにわかりますが、最近では多くの税理士事務所や税理士がWebサイトやブログをもっています。
やはりこの世界でもWebは集客のための有力なツールとして用いられているようです。
大多数のサイトが、無料質問のためのフォームを備えていたり、相談窓口としてのメールアドレスを公開しています。

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またそれらのサイトを拝見すると、同じ税理士でも顧客層や得意分野など、随分とバリエーションがあることがわかります。

そこで、不動産投資に造詣が深そうで、Webによる無料相談を受け付けている税理士事務所のサイトのいくつかに、以下のようなメールで「不動産投資の法人化」について質問をしてみました。

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○○税理士事務所 御中：

外資系製薬会社に勤務する医師です。
平成17年から18年にかけて，「節税」目的で，新築の，いわゆる投資用ワンルームマンションを計5戸購入しました（このこと自体は現在では賢明な選択ではなかったと思っています）。

副業としての個人事業を興すに至るまでの前日譚です。

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僕が節税を志したそもそものきっかけは、不動産（投資用マンション）の法人化をマンション業者に持ち掛けられたことでした。

しかし一介のサラリーマンがいきなり法人設立を持ちかけられても「じゃあやりましょうか」と答えられるわけもありません。
要するに会社を作って社長になりませんか、ということなのですから。

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しかし、アイデア自体には魅力的なものがあるように感じられたので（投資用マンションの購入自体を失敗と感じていたせいもあります）、話を持ちかけてきた業者の話は断りつつ、並行してこうした問題のプロである税理士の先生にアイデアの現実性について質問してみることにしました。

といっても、僕に顧問税理士がいるわけでも、税理士の知り合いがいるわけではありません。

それでもなお、僕は複数の税理士の先生たちから、非常に親身で専門的なアドバイスを得ることができました。

→税理士の先生方のアドバイス：不動産法人化編 (2)


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結論から申し上げると、僕は現時点で不動産（投資用マンション）経営を法人化するつもりも個人事業化するつもりもありません。
それには以下の3つの理由があります。

1. 不動産経営が（法人でも個人でも）事業として認められるにあたっては「5棟10室ルール」という不文律があって、そもそも税務署に事業として認められない可能性が高い。
   
2. 上記のルールにチャレンジして事業化にこぎつけたとしても、そもそもワンルームマンション5部屋という僕の「事業規模」では、ほとんど節税メリットが無い。
   
3. 事業化すると経理処理が量的にも質的にも個人が副業レベルでできる範疇を超えてしまう。つまり税理士を雇わなければならず、その費用でわずかな節税メリットなど吹き飛んでしまう。

ただし、この結論に達するまでには随分と勉強をしなければなりませんでした。

良い勉強をさせてもらったとは思っています。

この一件がなければ、節税も含め、税金というものに対してあまり関心を払わずに過ごすことになっていたでしょうから。

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会社で仕事をしている時に、もしくは自宅で寛いでいる時に、投資用不動産業者からの電話は頻繁にかかってきます。

病院勤務時代には当直時間帯中によくその手の電話がかかってきましたが、製薬業界に移ってから電話をかけてくる業者は僕が医師であるとは認識せずにコンタクトしてきているようです。
製薬業界も彼らの草刈場のひとつなのでしょう。

中には有用な情報を提供してくれる業者も無くはないので、僕は全く話を聞かずに無碍に電話を切ることはしないのですが、2007年9月に電話をかけてきた業者が興味深いキーワードを口にしたので珍しく直接会ってみることにしました。

そのキーワードとは、「法人化による安定した節税」でした。


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